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Dans de nombreuses villes européennes, telles que Londres, Stockholm, Berlin et Lyon, le pourcentage de bureaux inoccupés a augmenté au cours de ces trois dernières années . Lorsque des bureaux ou d’autres bâtiments commerciaux ou industriels deviennent vacants en raison de travaux de rénovation ou d’un changement de locataires, les risques auxquels ils se trouvent exposés ne sont pas les mêmes qu’en période d’occupation. En effet, les bâtiments vacants ne bénéficient pas de l’activité quotidienne qui atténue naturellement les dangers communs et intrinsèques. Les vulnérabilités les plus courantes sont notamment les incendies, le vandalisme, les cambriolages et les dégâts des eaux.
Il est conseillé de bien réfléchir aux risques potentiels auxquels un bien immobilier pourrait être exposé avant qu’il devienne vacant et d’appliquer une stratégie d’atténuation en conséquence, de préférence en s’associant aux ingénieurs prévention d’un assureur. Dans cet article, nous décrivons certains des risques qui peuvent survenir et les stratégies d’atténuation que les sociétés immobilières doivent envisager.
1. Planification d’urgence pour la période d’inoccupation
Avant la fermeture du bâtiment, pensez à établir un plan d’intervention d’urgence avec les détenteurs de clés appropriés. Nous recommandons d’informer les pompiers que le bâtiment sera inoccupé et leur signaler l’état actuel de l’alimentation en eau et des réseaux divers au sein du bâtiment. Il est important de les informer également des éventuels dangers inhabituels et du degré de facilité d’accès au site, comme la présence de barrières routières ou de clôtures de haute sécurité.
2. Entretien des espaces extérieurs
Pensez à garder l’extérieur du bâtiment dégagé de tout matériel superflu ou combustible susceptibles de donner lieu à des incendies criminels ou des vols. La végétation pourrait être régulièrement taillée afin que l’inoccupation du bâtiment soit moins évidente. L'entretien des fenêtres, des portes et des toits peut protéger contre les dommages causés par les tempêtes ou les infiltrations d'eau. Ces mesures sont également utiles pour la sécurité et la protection contre les intrusions. Si le bien était précédemment loué, pensez à vérifier son état et à entreprendre des travaux de remise à neuf si nécessaire.
3. Précautions concernant les espaces intérieurs
Prévoyez d’enlever les matières dangereuses et combustibles pour réduire la charge d’incendie interne. Il peut être préférable d’éliminer les dangers qui pourraient occasionner des blessures aux personnes accédant au bâtiment, par exemple les services d’urgence, le personnel de sécurité ou les intrus.
4. Maintenance des systèmes du bâtiment
Il est conseillé de maintenir l’alimentation en électricité et gaz afin d’assurer le fonctionnement des alarmes et du chauffage, mais isolez les sources d'énergie et déconnectez tous les équipements ou systèmes non essentiels. Le maintien de la température des locaux à un niveau adéquat (minimum de 4oC) peut empêcher le gel des canalisations de sprinkler. Des dispositifs d'entretien, d'inspection et d'essai réguliers des systèmes de protection contre l'incendie permettront de s'assurer que ceux-ci fonctionnent correctement.
5. Mesures de sécurité et de protection incendie
Le bâtiment peut également être sécurisé en condamnant les fenêtres, portes et autres ouvertures par des planches ou en les murant. Pensez à mettre en place des protocoles de gardiennage, tels que des rondes régulières par du personnel formé, et un système d’alarme anti-intrusion avec réponse rapide pour dissuader les intrus. D’autres mesures de sécurité peuvent consister à installer des caméras de vidéosurveillance de haute qualité, un éclairage extérieur intense et une clôture périphérique ainsi que des barrières routières. Le maintien en fonctionnement des systèmes d'arrosage et de détection d'incendie dans l'ensemble du bâtiment permettra d'assurer une intervention rapide en cas d'incendie.
6. Dispositifs d’inspection des biens immobiliers
Envisagez d’établir des dispositifs d’inspection régulièrement (au moins une fois par mois) pour identifier les éventuels dommages à l’extérieur ou à l’intérieur du bien ou les preuves de tentative d’accès. Tout problème identifié doit être traité rapidement.
Synthèse
Plusieurs aspects doivent donc être pris en considération lors de la préparation d’un bâtiment qui va être vacant. Compte tenu de la diversité de ces points, il est recommandé aux courtiers et à leurs clients d’en discuter de façon approfondie avec leur assureur.
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